Préparer un rendez-vous d’estimation qui mène au mandat

Préparer les ventes comparables

Avant le rendez-vous, rassemblez les ventes récentes de biens proches : même secteur, même type, surface et état comparables. La base publique Demandes de valeurs foncières (DVF), issue des actes notariés et du cadastre, couvre les cinq dernières années, sauf en Alsace, en Moselle et à Mayotte. Vous pouvez la consulter sur explore.data.gouv.fr.

Ses limites sont à connaître, car le vendeur peut consulter les mêmes chiffres :

• Elle est mise à jour deux fois par an, en avril et en octobre : les ventes des derniers mois n’y figurent pas encore.
• Selon sa FAQ, la remontée des données peut être lente, et il manque une partie des ventes de l’année précédente.
• La surface affichée est la surface réelle bâtie, pas la surface Carrez.
• L’étage, l’état et les prestations ne sont pas renseignés.

Complétez avec vos propres ventes, les biens actuellement en vente et leur durée de mise en ligne, ainsi que les références notariales si vous y avez accès. Vérifiez aussi le contexte du bien : règles d’urbanisme et servitudes sur le Géoportail de l’urbanisme, et, en copropriété, le nombre de lots, les charges et les éventuelles procédures en cours.

Les documents à demander au vendeur

Demandez au vendeur de préparer quelques documents avant votre venue. Ils fiabilisent l’estimation et font gagner du temps si le mandat se signe :

• Le titre de propriété, qui confirme la désignation du bien et les éventuelles servitudes.
• Les diagnostics existants. Le dossier de diagnostic technique comprend selon les cas le DPE, les constats plomb et amiante, l’état des installations d’électricité et de gaz de plus de 15 ans, l’assainissement non collectif, l’état des risques, et un audit énergétique pour une maison classée E, F ou G.
• En copropriété, les documents que l’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation impose de remettre à l’acquéreur au plus tard à la promesse : fiche synthétique, règlement de copropriété, procès-verbaux des assemblées des trois dernières années, montant des charges, plan pluriannuel de travaux le cas échéant.
• Les factures de travaux importants et, si le bien est loué, le bail en cours.

Le DPE mérite une attention particulière. Selon service-public.fr, un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 est valable dix ans ; ceux réalisés entre 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. L’annonce devra afficher les classes énergie et climat et, pour un logement classé F ou G, la mention « logement à consommation énergétique excessive ».

Pour un acquéreur investisseur, la classe compte : depuis 2025, seuls les logements classés A à F peuvent être loués, puis A à E à partir de 2028, selon le calendrier de la décence énergétique. Un projet de loi sur le logement, en discussion à l’automne 2026, pourrait modifier ces règles : vérifiez l’état du droit avant d’en parler au vendeur.

Pendant le rendez-vous : écouter, puis visiter

Commencez par le projet plutôt que par le bien. Pourquoi vendre, et dans quel délai ? Faut-il vendre avant d’acheter ? Le vendeur a-t-il un prix en tête, et d’où vient-il ? D’autres agences sont-elles venues ? Ces réponses orientent tout le reste, y compris le type de mandat à proposer.

Visitez ensuite avec méthode : surfaces, orientation, luminosité, état du bâti et des équipements, travaux à prévoir, nuisances, stationnement, parties communes. Notez les points forts et les défauts tels qu’un acquéreur les verra. Prenez des photos seulement avec l’accord du vendeur, et uniquement pour votre dossier.

Exemple fictif de notes : « T3 de 68 m² au 2e sans ascenseur, séjour plein sud, cuisine d’origine à refaire, double vitrage récent. Vente liée à une mutation à Lyon, départ prévu en juin. Les propriétaires ont en tête le prix de vente de leurs voisins en 2024. »

Ne donnez pas de prix « à chaud » si vous n’avez pas fini d’analyser les comparables. Annoncez plutôt quand vous remettrez votre avis, et tenez ce délai.

Présenter un avis de valeur, pas une expertise

Le code de déontologie des professionnels de l’immobilier est clair : lorsque vous établissez un avis de valeur, vous devez informer le client que cet avis ne constitue pas une expertise. Le même code impose de connaître les conditions des marchés sur lesquels vous intervenez, et de signaler dans votre avis tout intérêt personnel dans le bien. L’expertise en évaluation immobilière suit d’autres règles, comme celles de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, dont seuls les experts membres d’une organisation signataire peuvent se réclamer.

Un avis de valeur convaincant montre sa méthode :

• les ventes comparables retenues, avec leur date, leur surface et leur prix ;
• les ajustements appliqués : étage, état, extérieur, travaux ;
• une fourchette plutôt qu’un chiffre unique, et le prix de présentation que vous recommandez ;
• les hypothèses retenues, comme des travaux à chiffrer ou un DPE à refaire.

Situez aussi la négociation. Selon le réseau Laforêt, la marge de négociation moyenne atteignait 4,8 % en septembre 2026, 3,2 % à Paris et 5,1 % en régions, et neuf acquisitions sur dix étaient négociées, pour un délai de vente moyen de 101 jours. Ces chiffres viennent d’un seul réseau, sans méthode publiée : présentez-les comme un ordre de grandeur, pas comme une règle.

Ce que la loi impose pour le mandat

Si le vendeur est prêt, rappelez-vous les règles de forme :

• Un mandat écrit et préalable. L’article 72 du décret du 20 juillet 1972 interdit de négocier sans mandat écrit préalablement délivré. Le mandat est inscrit au registre des mandats, dont le numéro est reporté sur l’exemplaire remis au vendeur.
• Une durée limitée. Selon l’article 7 de la loi Hoguet, un mandat sans limitation de ses effets dans le temps est nul.
• Une rémunération à la réussite. L’article 6 de la loi Hoguet interdit toute rémunération avant que l’opération soit effectivement conclue et constatée.
• Pour un mandat exclusif, une clause en caractères très apparents, la liste des actions promises et les modalités de compte rendu. Passé trois mois, chaque partie peut le résilier avec un préavis de quinze jours par lettre recommandée (article 78 du décret).
• Un mandat signé chez le vendeur est un contrat conclu hors établissement : le vendeur dispose d’un délai de rétractation de quatorze jours, dont il doit être informé.

Le guide sur le compte rendu d’un mandat exclusif détaille les actions à prévoir et la façon d’en rendre compte.

Suivre le vendeur qui hésite

Beaucoup de vendeurs ne signent pas le jour du rendez-vous : ils attendent les autres avis, un projet d’achat, une décision familiale. Le suivi fait alors la différence, à condition de respecter leur rythme et les règles de contact.

• Envoyez votre avis de valeur dans le délai annoncé, par écrit.
• Convenez avec le vendeur de la suite et du canal : un appel à une date qu’il choisit, un email, un message.
• Depuis le 11 août 2026, l’appel de prospection suppose l’accord préalable du particulier. Recueillez cet accord par écrit à la fin du rendez-vous, avec la date convenue. Le guide sur la pige immobilière détaille les règles.
• Apportez un fait nouveau à chaque reprise de contact : une vente comparable, un acquéreur dont les critères correspondent, une évolution du quartier.

Notez enfin pourquoi le vendeur n’a pas signé. Un prix jugé trop bas, un projet reporté ou un mandat confié ailleurs ne demandent pas le même suivi.

Ce que Blivy fait pour vous

Blivy fournit une page d’estimation à votre marque, avec des QR codes pour la vitrine, les panneaux, les flyers et votre signature email. Le propriétaire décrit son bien et son projet, et indique comment et quand il préfère être recontacté. Selon les critères connus de votre fichier, la page peut lui montrer combien d’acquéreurs pourraient correspondre à son bien, sans jamais communiquer leurs noms.

Avant le rendez-vous, la préparation regroupe le projet, les échanges, les points à vérifier et les acquéreurs de votre fichier dont les critères correspondent. Elle est accessible sur la fiche et envoyée dans votre assistant mobile. Après la visite, un brouillon d’avis de valeur peut être préparé à partir de vos notes et du prix que vous fixez. Quand un nouvel acquéreur correspond à un projet vendeur, Blivy vous le signale pour reprendre contact avec un motif concret.

Blivy ne fixe pas de prix : l’estimation reste votre appréciation professionnelle. La page vendeur et ses supports sont inclus dès Solo. Voir les parcours illustrés.